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por
la redacción
La Cámara de Diputados de la Nación le dio media sanción en general a un nuevo proyecto de Ley de Alquileres, que, entre otras cosas, propone nuevas condiciones para regular la relación entre inquilinos y propietarios. En este sentido, desde el sector inmobiliario plantean que los alcances de las modificaciones de la norma impactará en, sobre todo, en ciudad Autónoma de Buenos Aires, ya que en el resto del país varios de los puntos ya se cumplen y en muchos casos las inmobiliarias son más flexibles.
Una de las modificaciones que más sobresalen de la iniciativa es la extensión de los plazos de contratos. La duración del contrato será de dos años en las locaciones habitacionales, pero llegado el día de vencimiento se prorrogará obligatoriamente por un año. En dialogo con Veo Noticias, Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, aseguró el principal temor de los propietarios es poder determinar el monto estipulado para este nuevo contrato teniendo en cuenta la poca confiabilidad del gobierno entrante para calcular dichos índices.
En tanto, desde la Federación de Inquilinos, manifestaron conformidad respecto a los cambios en los plazos de contratos, al igual que con la flexibilidad en las garantías que aseguran es fundamental para lograr mayor tranquilidad en los inquilinos. Pedro Peralta, referentes de la federación en Santa Fe, manifestó a veo Noticias que esta nueva ley alcanzará a más de 8 millones de personas que alquilan en el país. Por otra parte aseguró que, contrariamente a lo planteado por Govone, nuestra ciudad no escapa a la realidad que vive en el país y también se producen abusos por parte de las inmobiliarias.
La Cámara de Diputados aprobó por amplia mayoría en general por 192 votos y 24 abstenciones un proyecto de reforma de la ley de Alquileres, que contempla la extensión del contrato a tres años, una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación y un nuevo sistema de garantías. La iniciativa fue sancionada con el respaldo del interbloque Cambiemos, el Frente para la Victoria, el massismo, Alternativa Federal y la izquierda, mientras que algunos diputados del radicalismo y el Pro se abstuvieron. La iniciativa fue el primer tema que se debate en la última sesión del periodo ordinario, en cuyo transcurso se debatirá la ley de Góndolas y un centenar de iniciativas que tienen el acuerdo de todo el arco político.
Ley de alquileres: puntos principales
El proyecto que cuenta con media sanción, busca introducir reformas importantes en el Código Civil y Comercial referido a la ley de alquileres, como la extensión del contrato de dos a tres años, un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral- que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.
En ese sentido se establecen una fórmula para la actualización de los precios de locación de inmuebles destinados a vivienda, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
Otro punto clave del proyecto es que se establece que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
En el dictamen consensuado se establece que el inquilino presentará dos propuestas de garantías y el propietario estará obligado a elegir una; también se fija en un mes el depósito que tendrá que abonar el locatario.
Por otro lado, se fija que las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el dueño de la propiedad, y que, en caso de rescindir el contrato, el inquilino deberá avisar con tres meses de anticipación para evitar pagar una multa.
Diferencias con la situación actual
Las siguientes son las principales diferencias entre la legislación actual vigente y el nuevo proyecto de ley que este miércoles dio media sanción en la cámara de Diputados.
-Cambios en la duración del contrato
Actual: mínimo de dos años.
Proyecto: el plazo mínimo del contrato de locación de inmuebles se extiende a tres años.
-Actualización del valor del alquiler
Actual: no se permite la indexación, aunque los aumentos se pactan por lo general teniendo en cuenta la inflación, pero sin un parámetro generalizado, y frecuentemente cada seis meses.
Proyecto: el alquiler se actualizará anualmente según una fórmula mixta oficial, que se compondrá en partes iguales por inflación y por índice de salarios.
-Presentación de garantías
Actual: otro inmueble; para acceder a la vivienda, el inquilino debe presentar como garante a un tercero propietario y en muchos casos, varios recibos de sueldos para acceder a firmar el contrato.
Proyecto: se crea un abanico de posibles garantías: además de otro inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del inquilino (recibo de sueldo, al que puede sumarse el del o la cónyuge, o certificado de ingresos, etc).
-Comisión inmobiliaria
Actual: la paga el inquilino, o bien el inquilino y el propietario (esto último sucede, por ejemplo, en algunos casos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).
Proyecto: el proyecto no establece nada al respecto. Este punto quedará sujeto a las leyes provinciales.
-Depósito
Actual: hay inmobiliarias que exigen dos meses de alquiler.
Proyecto: el proyecto indica que será solamente un mes de depósito como máximo y el monto no podrá ser mayor equivalente al primer mes de alquiler.
-Regulación de las expensas
Actual: se estila que las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias, el propietario. Aunque hay contratos que establecen que ambas corren por cuenta del inquilino.
Proyecto: las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias, el propietario, y si hubiera algún gasto extraordinario que el consorcio incluya dentro de las ordinarias, también deberá correr por cuenta del propietario. Por ejemplo: el consorcio decide pintar el edificio y no cuenta ese gasto como extraordinario: deberá afrontarlo el propietario, no el inquilino.
-Rescisión del contrato por parte del inquilino
Actual: si el inquilino desea irse anticipadamente, sin importar cuándo, debe pagar una indemnización al propietario regulada por contrato.
Proyecto: si el inquilino desea irse anticipadamente y lo hace hasta tres meses antes de finalizar el contrato, no pagaría indemnización.
-Desalojo
Actual: hay procedimientos judiciales ordinarios de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato que suelen ser lentos, salvo provincias que los abreviaron.
Proyecto: deberá sustanciarse por el mecanismo más expeditivo que tenga cada provincia, no por el proceso ordinario, que suele ser lento.
Fuente: Canal Veo – Aire de Santa Fe
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